July, 2013 eNewsletter

 

今年已经过半,忙碌了大半年,不知道大家今年设定的目标都实现了多少?

 

很多朋友都已经或买,或卖,安顿下来了,那就想想装修吧,每个家庭每年至少装修一样,改进自己的居住环境,提升房屋的价值,一点点的来。房子内部,比如改变一下油漆的颜色,换掉旧的地毯,重新换一下厨房电器......房子外部,比如deck加固和翻新,interlocking, landscaping,都需要一点一滴坚持多年的工作。

 

最近市场略活跃,屋主们先后有了Offer,替你们高兴,每天开灯,收拾房子,装饰房子,付出的努力一定会有回报的。真是令人开心。没有接到offer的屋主也不要气馁,你的付出也一定会有回报的。

 
5 Minute Tips 小窍门帮大家快速整理房子上市
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 显而易见,大家都明白,当每一个买家来看房子的时候,咱们的房子应该保持在最佳状态。每一个买家都要认真对待,我们永远不知道谁会买我们的房子。

 

每次showing前:   

                   

 
  • 打开所有的灯,明亮的房子也显大。
 
  • 循环放一些轻柔的音乐,营造令人轻松愉悦的家的环境。请不要放重金属或爵士乐,因为不是每个人都喜欢这样的音乐,尽量避免引起买家不悦的因素从而波及你的房子。 
 
  • 马桶盖子一定要合住。打开的马桶盖,总是让人忍不住去想看看马桶是否刷干净了等一系列卫生小问题。
  
  • 关上车库的门,绝大多数的车库的里面看上去没那么赏心悦目的,不会给房子加分。
 
  • 藏起所有的垃圾桶。所有,包括厕所和厨房。
 
  • 厨房水池里不要留有没刷的脏盘子。
 
  • 收起所有的个人物品,包括家庭照片,账单,等所有有关于屋主的个人信息的物品。让买家充分想象这是他们的家,而不是住在你的家,“你”的家里。 
 
  • 即便在晚上,也要打开所有的窗帘和百叶窗,这样会显得房子大一些也亮一些。
 
给买家红毯待遇
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不是说咱们真的要铺红毯,但是应该给买房的人红毯级别的待遇,其实咱们又不损失什么。

刚才一再申明第一印象特别重要,尤其是开门,一进门的印象尤为重要。一定要清洁每个过道,地脚线,水龙头,干净,一尘不染,没有杂物。大家很难想象每次我带人看房子,地板上瓷砖上脏的都沾脚,难道我们期望买家一边说真脏,一边擦脚然后说下个offer吧,我就喜欢这家的脏乱差。   
室内空气质量
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 有句老话,看不见的东西伤害不到你, What you can’t see won’t hurt you。 实际上,不正确,家里要每天通风,换新鲜空气。不流通的空气容易导致过敏,感冒,令人疲惫,甚至失眠。很多时候,卧室里充斥着睡了一晚上不开窗的污浊空气,以及屋主离开前刚洗过澡用过卫生间的味道。屋里的人不觉得,我们从外面进去,这气味实在不好闻。还有屋主正在吃饭,或者做饭的气味,也并不是每个人都能接受的。很多印度人家庭在做咖喱的时候,客户闻着就吐,根本没法看房。

小窍门如下:

 天气许可的情况下,尽可能让屋内空气和屋外新鲜空气对流循环。
换furnace filter。大部分人家没有严格规律地换空气过滤网。
 

保持干燥。 霉菌喜欢生存在湿润的环境中,定期检查卫生间,厨房的风扇,排走多余的水份。一个正常工作的风扇应该可以轻易吸起一张纸,大家都回头试试。

 

尽量错开showing和做饭(吃饭)的时间,换好家里的空气,一切准备好再让人看房。

 

notable, quotable... quotes!

李菲
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June, 2013 eNewsletter

多伦多地区5月的均价是$542,174.00, 上个月的均价是$526,335,去年同期5月的均价是$514,567。大家可以看到,市场房价在缓慢的上升着。四月份售出9,811间房,五月份售出10,182间房,去年同期五月售出10,544间房。去年的五月交易出于当年最火的尾声,虽然不是到处都在抢offer,但当月的交易量还是很不错的。今年明显比去年的市场要缓慢,也就是slow。今年的市场更加不温不火,但价格却也不卑不亢地往上走,只是涨幅有限。现在的市场比去年的下半年要好一些,但依然是买家的市场。选择在今年卖房子,一定要珍惜你们每一个offer,买家不少,但决定买房的不多。做为专业的地产人员,我鼓励大家今年买房,现在市场价格有点低迷,第一能够踏踏实实地选一间好房子,第二很多屋主备受打击,和卖房周期变长的折磨,几乎是有合理的offer就接,远远强过在市场火爆的时候抢房子,抢offer,拼命加钱来的实在。对于换房的客户,低买低卖,高买高卖,也没什么吃亏的。

这一期主要交流卖房过程中灯的作用。除了结构好的coner unit, 市场上大多数的房子都需要开灯来弥补房子不同区域的采光不足。另外开灯不仅解决采光问题,很多时候,不同的灯,不同颜色的光线能给人带来不同的感觉。比如餐厅奢华的吊灯,卧室柔和的台灯...当然审美尽量大众一些,最好不要家里装红灯泡,蓝灯泡,真的很小众,很诡异的感觉。咱们的房子是希望更多的人都喜欢,最好都来抢offer, 而不是走偏锋,取悦那一两个人,还不知道人家是否买房子,什么时候会买房子,而且还要给个合理的offer。还有就是灯泡的瓦数,由于卖房子的时候,开灯的机会多了很多,而且很多房子需要长期留着灯在房间里,多以我希望大家都换成节能灯泡,最好是23瓦的。在检查房子的时候,很多屋主都坚决不换灯泡,也不肯开灯,很多灯打开还不如不打开,黄蒙蒙的一片,显得家里更黑更暗,本来就采光不好,看得我直叹气。一个月电费也就100多块钱,如果开灯能让房子卖得更好一些,更快一些,何必黑乎乎的等买家来看房子呢,那感觉真是很不同啊。卖房子其间和自住真不是一回事,市场上的买家90% 以上都喜欢光明几净的感觉,很多人就连选basement 还要求是walk out basement, 我们设身处地想一想,谁会花大几十万买个全家上下都是basement的房子呢,这话有点夸张,希望大家理解这种感觉。其实房子里面不可能每个部分都采光差,坚持打开采光最差的那几个区域的灯就可以了。买房子的过程,90% 的人都是一见钟情的过程。第一眼太重要了。如果价位都不相上下,买家一定买最喜欢的那间。

比如,一个四面墙都是白色的卧室,和一个充满着暖色调的卧室带给人的感觉是不同的,这是墙的色彩带来的差别;如果暖色调的房间里床头左右再加两盏柔和的台灯,感觉是不是不同了,这是灯的色彩和亮度带来的差别,其实还有款式的差别等等。比如另一个简单的例子,充满杂草的后院,和绿草茂密的后院不太一样;那如果绿草茵茵的后院有个大deck, 再加一套patio table &chairs &umbrella又不一样了。用心去美化你的家,付出越多收回越多。在房子上花钱,不光是硬装修,还有软装饰,很多东西不一定要花很多钱,但是不花钱是不行的,慢慢来,慢慢学,大家都会越做越好的,也会回报更好的。

5月的一些热点地区数据如下:
Richmond Hill总成交量332间,当前均价$620,200.00;
Vaughan 总成交量436间,当前均价$584,500.00;
Markham总成交量519间,当前均价$573,600.00;
Whitchurch-Stouffville 总成交量80间,当前均价$605,900.00;
Newmarket 总成交量164间,当前均价$435,600.00;
Milton 总成交量244间,当前均价$435,00.00;

416地区成交

独立屋1475间,上个月是1264间,5月比去年同期销量上升3% ;均价$864,536,比去年同期均价上升5.5% ;
半独立屋434间,上个月是415间,5月比去年同期销量下降8.6% ;均价$633,625,比去年同期均价上升7.8% ;
townhouse 389间,上个月是398间,5月比去年同期销量下降18.3% ;均价$463,772,比去年同期均价上升0.2% ;
condo 1499间,上个月是1479间,5月比去年同期销量下降6.4% ;均价$372,768,比去年同期均价上升1.2% ;

905地区成交

独立屋3731间,上个月是3675间,5月比去年同期销量上升0.1% ;均价$602,576,比去年同期均价上升4.3% ;
半独立屋690间,上个月是681间,5月比去年同期销量下降0.7% ;均价$409,632,比去年同期均价上升2.3% ;
townhouse 1190间,上个月是1123间,5月比去年同期销量下降3% ;均价$375,576,比去年同期均价上升4.4% ;
condo 581间,上个月是582间,5月比去年同期销量下降16% ;均价$293,398,比去年同期均价上升0.9% ;

如果准备卖带管理费的物业换freehold house住的,不要犹豫,尽快出手,在你等价格回升的这一两年中,再回首,house早已买不起了。等着出手捞底condo的,先不要着急,销量下降了,涨幅变小了,但似乎价格没怎么跌,就是非常难卖 而已。另外要做好长期持有的思想准备,因为无法预测何时会再火起来,这跟炒股的道理相同。

另外pickering将建机场,交通将更发达,希望能够推动东边的房地产。

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May, 2013 eNewsletter

4月的市场比预期的要慢一些,成交量要比往年下降,成交价格却依然强势,如果能用一个词来形容,就是strong。4月的总成交量9811间,去年同期10021间,成家量下降2.1% 。4月的均价$526,335,去年同期的均价$515,888,均价上涨2% 。今年4月平均放盘天数24天,去年同期平均放盘天数21天。


416地区独立屋成交量下降11.8% ,905地区成交量上升2.5% ;
416地区独立屋成交价上涨2.5% ,905地区成交价上涨2.2% ;

416地区半独立屋成交量下降5.5% ,905地区成交量上升1.3% ;
416地区半独立屋成交价上涨2.4% ,905地区成交价上涨4.3% ;

416地区townhouse成交量下降3.6% ,905地区成交量下降1.2% ;
416地区townhouse成交价上涨2.3% ,905地区成交价上涨3.5% ;

416地区condo 成交量下降1.3% ,905地区condo成交量上下降7.3% ;
416地区condo成交价上涨5.6% ,905地区condo成交价下降5.9% .


通过这组数字,可以看出,905地区地产更活跃一些。其中York Region,Markham成交541间,Vaughan成交429间,Richmond Hill 成交354间,NewMarket成交
176间,Aurora成交112间,Whitchurch-stouffville成交89间,King成交27间。 Milton成交235间, Oakville成交301间。

多伦多416地区,著名的Bayview Lawrence 豪宅区,4月总共成交37间,平均放盘周期28天,成交均价$1,584,504,十分令人震撼的成交量!


由此引申一下,有客户面临房子装修的问题,首先要定位自己的房子,比如townhouse,condo,独立屋,多大的独立屋,将来大概能卖到多少钱,准备拿出多少钱来装修,准备装修到什么样的豪华程度。其次,就是不要过度装修,不是说屋主花在装修上的钱都可以拿回来的,这取决于投资周期,周期越短越难回本。因为同类型房子的增幅是相
同,装修好的可以稍微叫高5% ,当挂高10% 的时候,就要滞留在市场上了。房子买进卖出的周期越长,每年累计的增幅越高,同样的增幅减去装修的费用,和适
度的挂高5% ,就是收益。装修好的房子既可以缩短放盘周期,也可以极大地增加抢offer的机会,更可以弥补结构上的不足,转移买家的视线。很多屋主不重视装
修,这是个错误的观念,适度的装修非常重要。我建议大家不要等到卖房才想起装修,自己住的时候每年都做点装修,一点点装饰和美化自己的家居,享受一个美
丽的家。还提到了装饰的概念,比如怎样根据家里的光线来选油漆的颜色,怎样根据屋顶的层高还选灯的样式,怎样根据墙的颜色来选家具的色调,怎样根据家具
的风格来选画的风格,总之,多琢磨,多研究,多看杂志,多看网上样板房图片,多大胆尝试不同风格。我再三告诉大家,这个市场有钱人太多了,愿意花钱的人
也太多了,他们不怕你的房子贵,就怕你的房子装修的不够好。房价是可以贷款的,可装修都是税后钱,买家努了一把劲买了房子后,基本没太多钱去装修了,更
何况很多人对装修一窍不通。我见过很多的买家因为房子里面的墙脏了,墙漆旧了而放弃买这个房子,按理说,刷刷墙算什么呀。细节很重要,为了大家的房子都
升值,请大家注意细节,注意装修。

最近有一些朋友在买小型投资房,比较关心投资房的增值率和出租率,下面是不同区的数据:


Aurora的房子增幅是9.48% ,其中townhouse的增幅是8.7%

King的房子增幅是10.45% ,其中townhouse的增幅没有统计数字

Markham的房子增幅是3.54% ,其中townhouse的增幅是1.09%

NewMarket的的房子增幅是3.06% ,其中townhouse的增幅是13.01%

RichmondHill的房子增幅是5.97% ,其中townhouse的增幅是3.68%

Vaughan的房子增幅是3.22% ,其中townhouse的增幅是4.02%

Whitchurch-stouffville的房子增幅是7.88% ,其中townhouse的增幅是没有统计数字

Ajax 的房子增幅是5.02% ,其中townhouse的增幅是2.91%

Whitby的房子增幅是6.5% ,其中townhouse的增幅是4.71%

Scarborough E05的增幅是0.78% ,其中townhouse的增幅是6.41% Victoria Park –Kennedy, 401-Steeles

Scarborough E07的增幅是3.81% ,其中townhouse的增幅是13.07% Kennedy-Markham Rd, 401-Seeles


对于最小户型的房子来说,scarboroug E05, E07, New Market, Aurora 都很不错,另外king 和whitchurch stouffville也可以考虑,但由于新区太多,没有数字依据,只
能凭经验来,这两个区投资潜力都不错,如果非要选一个,我个人更倾向于king一些。

下面是出租市场的统计数字


Aurora,最低价位$1350,最高价位$4000, ,95个统计数字中,平均出租天数24天

King, 最低价位$1400,最高价位$4500,23个统计样本,平均出租天数35天

Markham, 最低价位$1350,最高价位$1650,100个统计样本,平均出租天数29天

New Market, 最低价位$1350,最高价位$1900,100个统计样本,平均出租天数24天

Richmond Hill, 最低价位$1350,最高价位$1750,100个统计样本,平均出租天数29天

Vaughan, 最低价位$1350,最高价位$1800,100个统计样本,平均出租天数21天

Whitchurech Stouffville, 最低价位$1350,最高价位$4500,75个统计样本,平均出租天数29天

Ajax, 最低价位$1350,最高价位$2300,100个统计样本,平均出租天数19天

Whitby, 最低价位$1350,最高价位$2250,100个统计样本,平均出租天数23天

Scarborough E05, 最低价位$1350,最高价位$2200,46个统计样本,平均出租天数29天

Scarborough E07, 最低价位$1350,最高价位$2195,43个统计样本,平均出租天数24天

这组数据显示,每个区租的快慢程度都区别不大。

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April, 2013 eNewsletter

今年三月GTA地区的成交量是7,765,去年同期的成交量是9,385,下跌了17% 。 今年首个季度成交量是17,678, 比去年初首季度20,626下降了14% 。今年2月底均价$510,580,3月底均价$519,879,去年3月底均价$500,875,GTA均价今年比去年同期增长了3.8% 。观当前市场,新挂牌的有14,728,上个月,新挂牌的有11,052,可以看出来3月比2月活跃很多。三月平均每个房子挂牌24天售出,2月平均每个房子挂牌28天售出。去年同期3月平均每个房子挂牌21天售出。去年的上半年是一段比较特殊的时间,几乎把下半年到现在的涨幅都给一下子涨完了。之后市场就僵持了,现在开始松动,活跃.

稍微解释一下平均挂牌天数,比如一个房子在第一天售出,另外一个房子在挂牌第47天售出,这两个房子的平均挂牌天数为24天。再比如一个房子售出价位50万,另外一个房子的售出价是56万,那么这两个房子的售出均价是53万。均价并不总是准确,只能说大致反映房价在涨还是在跌。当某个时段,集中成交了很多小户型,低价位的房子的时候,可以看到均价反而拉低了,但不代表市场不活跃。

最近一直很密集地做着open house, 和往来的客人聊天,听了很多陌生人买房卖房的故事,很多人都埋怨房子买的不好,经纪没给专业意见。这个市场上,2012年有超过8000个经纪没有做过一单交易。如何选择一个有价值的经纪,如何让经纪的专业知识转换为由投资价值的房产,而不是领着你看房的车夫,没有什么建设性意见。 买卖房子是一件非常重要的事情,就买房子来说,每个区有什么不同,每个区的房子结构,价格,质量,学区,人种,治安...都有哪些不同。客户如何在自己的预算内找到有增长潜力的房子,经纪是否能正确定位每个房子在这个区属于哪个档次的,如何协助客人用有限的钱去做最大化的投资。因为现在house市场基本上所有人的房子都在稳定升值,如果你的房子不升值,或者升值缓慢就属于投资不成功了。咱们住在多伦多,房地产市场这么稳定地被控制着,一定要学会借鉴专业的地产知识,听取投资意见,利用房产来挣钱。

再来谈卖房子,很多经纪都是分区在做,并不是所有的经纪都熟悉所有的区。我经常对自己的客户说,耐心点,总是会有不熟悉这个区的经纪过来挂牌的,这个时候一定会出现理想价位的,只要手快。不熟悉这个区,就意味着很可能估价不准确,进而对这个区的买卖能力也不是很有把握,谈判起来的手法必定没那么有底气和有经验,同一条街的类似的房子售出差出几万来经常发生。房产是咱们很多人的最大投资,一定要卖到可能或者应该的最好价钱,让售出这步利润最大化。

总的来说经纪做的单越多,谈判的经验越丰富,越能准确把握买卖的节奏,市场的走向,如何解决可能出现的意外,如何平复买卖双方的不和谐音符的跳出。有时候,看到没经纪的客人来回看open house好几趟,问我很多问题,这些问题都是那么的初级,那么远远地徘徊在地产知识外的路上,我心里都暗叹一声。很多人以为看几间open house就能了解一切,我对此表示怀疑,怎么可能,如果你想买到一间好的房子,看几间open house这样的工作量,差的太远了。做为一个经纪,一个有价值的专业人员,一定要严格要求自己,让每一个客户都尽可能的在房子上挣最多的钱,不断分析,综合客户的成功和失败的投资经验,避免弯路,根据变化的市场不断调整,尽可能的给大家建议正确的投资方向。

还有就是每个房子都不是十全十美,没听说谁买了哪个房子,就满意的不得了的,都存在很多大大小小的缺点。每个人的视角不同,房子的优缺点也在不同人的眼中变化着,转换着。今年的市场看现在的状况应该不会像去年上半年那样大火爆,很可能就这样温吞水状态了。因此卖房的时候,不要紧张,不要无限放大自己眼中房子的缺点,一切都很正常,别人家的房子也有缺点。市场不火的时候,沉住气,收拾好房子,尽可能让房子保持在完美商品状态,价格调整在合理位置上,坚持住,一定会在理想价位上卖掉。相对于买房,今年不用那么疯狂的抢offer,坐下来谈个好价钱的时候终于又回来了,希望每个人都买卖开心。

关于楼花的问题,condo楼花还是建议大家不要动了,house 楼花,刚接到其他同事想转手的一间,http://www.aristahomes.com/new-homes-markham/upper-unionville/floorplans/royale, 这是Arista 在Upper Uinonville开发的新house楼花,价格是99万8,3200尺,似乎很贵。我个人建议,当前投资还是以现房为主吧。

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March, 2013 eNewsletter

2013年2月房屋销售强劲,共有5,759房屋售出,其中4191( 73% )间房屋售价在为20万元及60万元之间,这表明:
a)在GTA仍然是有大量价格可以承受的房屋。
b)许多购房者是首次购房,并利用当前低利率的优势。

其中有344间房屋售价超过一百万,50间售价超过二百万。
在寒冷的风雪气候下仍然出现很多抢offer 的现象,看起来2013年将是繁忙的一年。大房子经过去年下半年的销售淡季,今年很多价格都大幅下调,很多性价比好的房子出现,买大房子的朋友可以加快脚步了。

Condo市场,416地区2月共成交953间,905地区共成交399间,去年同期416地区成交1212间,905区成交514间,condo房价416区比去年同期下降4.7% , 905区比去年同期下降4.3%。如果决定condo换house的朋友,尽快换吧。不同地段的condo的持有有不同策略,如果你们拿不准怎么做,给我电话就好。

二月份的平均房价为$510,580的,将今年的平均房价升至$498,536,略高于2012年的$497,186,迹象表明价格将在2013年再次增加。尤其house市场,今年2月价格上扬非常强劲,房价依然在上升阶段。

低贷款利率,稳定良好的经济,再加上持续大量来自世界各地和加拿大其他地区的移民,意味着对房产的需求将会继续。

在三月和四月,随着天气的变化,将会有更多的购房者进入市场,将继续看到更多的竞购战,价格也会继续攀升。

我的建议是,如果你正在考虑在2013年购置房产,应该尽快,春天市场会变热,如果决定挂牌,也要快,已经进入今年的最好时段。

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Feb, 2013 eNewsletter. 老年公寓

2013年1月成交4375间房子,去年同期4432间房子。当前的多伦多地区均价是$482,648,去年同期的均价是$462,655。一月份有新盘上市 10,624间,市场上总放盘量24,855。平均每个盘要37天卖出。市场比起去年下半年,已经明显活跃起来,叫价合理的房子抢offer现象也很严重。今年1月房价很强势。

下面列几个大家比较感兴趣的区的均价:Richmond Hill $683,102,Vaughan $626,865,Markham $599,582,King $521,990,Milton $456,328,Oakville $713,180。

最近很多人对老年公寓感兴,关于老年公寓,一直想提笔写几句。人们都在无法避免地走向衰老,目前市场上的老年公寓供不应求。老年公寓的建筑要求和普通Condo的建筑要求不太一样,有非常具体的设计要求,造价略高一些。在老年公寓的买卖上,有一种是买卖产权(Freehold)的,这种屋主真正意义上拥有房子,可以自己买卖,贷款,租住,就是拥有法鲁规定该享有的一切权力。另外一种是租住权(Leasehold),屋主买卖的时租住权,大楼的产权不归个人。银行通常不给租住权批贷款。租住权很难拿来套现,除非转让。伴随着租住权,屋主会受到很多限制,具体要看大楼的规定。
老年公寓是个很好的投资方向,非常具有潜力,但也会受到一些限制。当前老人公寓的出租价格是2200-5000,价格的不同取决于,第一大小地段,第二要求加入的service package。如果有可能,大家可以尽量买一些老年公寓做投资,回报率大于当前市场上的condo。 但投资之前,要对比同样大小,地段的不同类型房子的投资回报率。我们总在强调性价比,这是个基本。
另外也可以投资老年公寓的建筑项目。比如,Orilia 的一个老年公寓投资项目,湖边,0.41 acre,5层楼,59个单元,86张床,互相包括,1br, 1+1br, 2 br。建筑成本要510万,建成后售出总值1000万。这个项目好就好在资金动用的少。不好的在土地小,有配套内部service, 比如餐厅,游泳池,图书馆等,但缺少外部配套设施,比如小公园什么的。相比香港人在GTA地区投资建设的老年公寓,这些要求也许略高了点,但总是应该向高标准看齐。如果是特别繁华,寸土寸金的地段,就要另谈了。 如果有人对这个项目感兴趣,可以联系我,索取更多地资料。
投资是个很有意思的话题,咱们再换个角度谈这个。在Major Mackenzie/ Mccowan 东北角有10Acre的农田,当前放盘5.8million, 由于Major Mackenzie南面已经全部是开发住宅了,北面的农田政府未来准备根据人口的扩张转zoning为住宅的。如果现在zoning是住宅的10英亩,叫价的基数应该是千万起。投资未来,就是买潜力股,买下农田,跟政府转zoning,转为住宅。或者卖掉土地,或者进行开发。通常周期是4年左右。快的3年,慢的4-5年。这个区太有潜力了,看到这个盘,太令人心动了。有人感兴趣,可以找我要更多的资料。

总之提供不同的idea, 希望做到抛砖引玉,引发每个人对不同的投资角度的思考。

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January 2013 Newsletter

12月份的3,690房屋成交量带来了2012年的85,731 总交易量, 比去年的 89,096交易量略有下降。去年同期的12月,成交了4585间房子,今年市场上待售的房子明显比去年少很多,很多卖家由于市场不好不愿意放盘出售,这个月我接到不少电话询问有没有新盘出来。房价低的时候,买房的人的确少花了钱,可相对于房价高的时候呢,又少了很多选择。总是这样,没有什么便宜占尽的事情,只要内心平衡就行了。

显著的因素是普通房屋的均价上涨了近7% (注意是均价),在过去的12个月内,从465014加元涨到497298加元。单选独立屋这一项,2012年表现突出的地区,Aurora增幅8.57% ,King市增幅10.67% ,Whitchurch-Stouffville增幅8.63% ,Scugog增幅7.96% ,Whitby增幅8.25% ,Bradford增幅7.15% 。其他没有提及的地区都基本低于7% 。由此可以发现,住宅区在外延,近城区的房价太高太火了,人群移到了周边的卫星城。买房就是眼光,既可以是保守型的,只投资看得见的增长地区,这可以保证增幅但很难抓住最大增幅;如果是未来型的,投资有潜力的地区,抓住最大的增幅。King City去年表现突出,这个区的房子新,漂亮,很多新区正在建设,新学校,新社区,各类房屋,120万以内都可以考虑。不要怕新学区不好,新区都会有大量国人涌入,学区会变好。如果价位高于120万,还得换区,换另外的投资理念。还有就是Whitchurch-Stouffville的表现也很好,地广人稀,大量价格合理的豪宅,相信2013年会有更多地人来投资这里。

不妨展望一下2013年的市场:

1. 在2013年,30万合法新移民将被获准进入加拿大,还有大约30,000-40,000难民将寻求合法进入加拿大。选择在GTA 定居的大约是60% ,这是一个大的消费群体,他们需要住房,无论是购买或租用。此外,还有跨省移民,由于这里有更多的工作机会,加拿大其他省份的居民会被吸引到GTA。
2. 由于年轻人进入租赁市场,创造了需求,市场上的出租房减少并且房租上升,这是我们在2012年看到的,这将在2013年继续。地铁沿线的出租房Condo现在供不应求,大家买Condo还是要首先考虑交通。
3. 由于房租上升和贷款利率保持在历史低位,更多的首次购房者会涌入市场,因为租房和买房的成本差异变得很小。
4. 土地成本的增加。大城市的土地价格已经影响到 Newmarket,Whitby 和GTA西边的地区。现在,制造商正在寻找其他土地便宜的地区。土地将会越来越珍贵,大家一定要转换投资观念。
5. 建筑成本的不断攀高势必影响房价的高升。很多人不明白,为什么楼花比现房贵,很多原因来自于高额的土地成本和建筑成本。
- 材料。铜,铁,木材,石板材都已经涨价而且还在继续涨,几乎所有建筑材料都如此。
- 劳工。由于生活成本的增加,对建筑工人的需求很大,劳动力成本在不断增加。

这5大因素将继续在大多伦多地区在2013年的房地产活动背后的驱动力。

我相信,2013年平均价格会继续增长。

2013年将会是忙碌的一年,并期待着帮助你和你的朋友,有任何房地产的问题和需求。请随时和我联系。

李菲 416-451-5268 Email:
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Newsletter - December, 2012

RateHub 网站最近做了关于 mortgage 的市场调查,总结了几个要点:

1)由于近期各大银行的贷款紧缩,大约 9% 的人没办法批到贷款。

2)有 70% 的屋主都pay off了贷款,换句话说,市场上有70% 的房子没有贷款。这个数字恐怕远远高于大家的预期。

3)大多数人都很着急地还贷款,平均比贷款还款期限早5年还清。

4)还有一些人用房屋抵押获得的各类形式的贷款用来支付其他债务,其实长期以来一直都有人这么做,虽然大家都知道这样做的风险。

5)已经有房的人,65% 的选择了固定利率, 28% 的选择了浮动利率,7% 的人选择了混和利率(一部分贷款是固定的,另外一部分贷款时浮动的)。在新买房的人中,79% 的选择了固定利率, 10%的选择了浮动利率, 11% 的人选择了混和利率。

其次,总有人担心房价要跌,害怕的不行,尤其是刚买完房子的人,都最恐惧,生怕自己买了就跌。尤其今年听到最多的就是:多伦多房地产市场没有去年火热,明年会怎样?以后又会怎样?由于房价在短期内可能受很多因素的影响而变化,因此任何有经验的地产经纪人都会回避短期房价的预测,那么咱们还是回顾一下过往的数据吧:
1)2011年11月售出6,908间房屋;2012年同期5,793间房屋。
2)2011年11月底,全年共售出84,859间房屋;2012年同期,全年共售出82,200间房屋。
3)2011年11月底,GTA均价$477,582;2012年同期,GTA均价$485,328。

1975年多伦多GTA均价$57,581
1985年多伦多GTA均价$109,094
1995年多伦多GTA均价$203,028
2005年的平均多伦多房价$335,907
2011年平均多伦多房价$465,295
今年当前的均价$485,328

短期的价格起起伏伏都很正常,还是要看大势。

最后,总结一下这个月成交的各类房子,独立屋46.9% ,半独立11.7% ,Freehold Twonhouse 8.4% ,Condo Townhouse 7.2% ,Condo 23.8% ,Link 1.5% ,其他0.4% 。 很显然,独立屋仍然是主流。另外有越来越多的单身人士进入Condo市场,他们认可这样的生活方式。虽然今年condo resale 市场放缓,还在慢慢吸收大量交割的新condo,小户型的Condo投资房在未来的几年中仍然会比较热门。

节日将近,也借此机会祝大家节日快乐,万事如意!

如果您有任何问题,请和我联系。

李菲 416-451-5268 Email:
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Canadians and their mortgages

最近 RateHub 网站做了一个比较有趣的关于mortgage 的调查,在图中 Section 3 和 Section 4, 我们可以看到由于各大银行近期的贷款紧缩,大约 9% 的潜在购房者被拒之门外。这些人需要多3年时间才能获得足够的首付。另外还有一些人用房屋抵押获得的贷款支付其他债务,一直都有人这么做,虽然大家都知道这样做的风险。

Canadian resale housing activity stable in October

According to statistics released on November 15, 2012 by The Canadian Real Estate Association (CREA), national home sales activity and average price were little changed in October 2012.
Highlights:
Home sales little changed (-0.1%) from September to October.
Actual (not seasonally adjusted) activity down 0.8% from October 2011.
Number of newly listed homes down 3.8% from September to October.
Market remains firmly in balanced territory.
National average home price unchanged (+0.02%) on a year-over-year basis.
MLS® HPI up 3.6% in October - smallest gain since May 2011.
The number of home sales processed through the MLS® Systems of Canadian real estate Boards and Associations was little changed in October 2012 compared to the previous month (-0.1 per cent) and remains below levels reported in the first half of the year.

Sales activity improved in about half of all local markets as compared to September, including Greater Vancouver and Greater Toronto. However, in keeping with the national trend, transactions there remain well below levels posted in the first half of the year.
On a year-over-year basis, actual (not seasonally adjusted) activity was also little changed, down 0.8 per cent from levels recorded for October of last year. Led by Calgary, sales were up compared to levels one year ago in almost two-thirds of all local markets. Sales remained below year-ago levels in Greater Toronto, Greater Vancouver, and Greater Montreal.
"Sales data in October held steady at the national level, but we are seeing some diverging trends among local housing markets," said CREA President Wayne Moen. "Markets in Alberta and Saskatchewan are gaining strength, while some of Canada's traditionally most active markets have lost steam. As always, all real estate is local, so buyers and sellers should talk to their REALTOR® to understand how the housing market is shaping up where they live or might like to live."
"Little has changed since national activity geared down in the wake of mortgage rules that came into force in July," said Gregory Klump, CREA's Chief Economist. "Opinions differ about how sharply sales have slowed depending on the local housing market."
National sales in October were on par with the same month last year and in line with the 10-year average for the month (Chart 1). Activity for the year-to-date is also running in line with the 10 year average (Chart 2).

"These results suggest that the Canadian housing market overall has returned to a more sustainable pace," added Klump.
A total of 402,322 homes have traded hands via Canadian MLS® Systems over the first 10 months of 2012, up 0.8 per cent from levels reported over the same period last year and 0.4 per cent below the 10-year average for the period.
The number of newly listed homes retreated by 3.8 per cent in October following a jump in September. Monthly declines were reported in almost two-thirds of all local markets, with Greater Toronto and Greater Vancouver exerting a large influence on the national trend.
The monthly decline in new listings caused the national sales-to-new listings ratio to edge back up to 50.9 per cent in October compared to September's reading of 49 per cent. Based on a sales-to-new listings ratio of between 40 to 60 per cent, nearly two-thirds of all local markets were in balanced market territory in October.
The number of months of inventory is another important measure of the balance between housing supply and demand. It represents the number of months it would take to sell current inventories at the current rate of sales activity. It was another measure that was little changed in October. Nationally, there were 6.5 months of inventory at the end of October. This is virtually unchanged from the reading of 6.4 months at the end of September after accounting for rounding (6.479 in October vs. 6.448 in September).
The actual (not seasonally adjusted) national average price for homes sold in October 2012 was $361,516. This represents an increase of $80, or 0.02 per cent compared to the national average price in October 2011.
The national average price continues to be influenced by compositional factors, most notably by fewer sales in Greater Vancouver this year compared to much stronger levels last year, and more recently by fewer sales in Greater Toronto.
Excluding these two markets from the national average price calculation yields a year-over-year increase of 2.5 per cent, reflecting average sale prices that rose in 70 per cent of all local markets in October 2012.
Unlike average price, the MLS® Home Price Index (MLS® HPI) is not affected by changes in the mix of sales, so it provides the best gauge of Canadian home price trends.

The Aggregate Composite MLS® HPI rose 3.6 per cent on a year-over-year basis in October. This marks the sixth consecutive month in which the price gain slowed and is the slowest rate of increase since May 2011.
Year-over-year price gains decelerated for all Benchmark property types tracked by the index with the exception of the townhouse/row segment. The townhouse/row segment nonetheless posted the slowest price growth among Benchmark properties.
Year-over-year price growth remains strongest for one-storey single family homes (+5.3 per cent) and two-storey single family homes (+4.5 per cent). Prices for townhouse and apartment units continue to post more modest gains, rising 1.2 per cent and 1.5 per cent respectively.
Most markets continued to see positive but slowing year-over-year price growth in October. The exceptions were Calgary, where price growth accelerated, and Greater Vancouver, where the year-over-year price decline was smaller in October than it was in September.
The MLS® HPI rose fastest in Regina (13.0 per cent year-over-year), but the increase was smaller than it was in September (14.2 per cent).
The MLS® HPI also climbed in Calgary (6.8%), Greater Toronto (5.1%), Greater Montreal (1.8%), and the Fraser Valley (1.5%). In Greater Vancouver, the MLS® HPI eased 0.8 per cent year-over-year in October.

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