October Home Prices Up 3.4% From A Year Earlier

The Teranet-National Bank National Composite House Price Index™ for October was up 3.4% from a year earlier, for an 11th consecutive month of deceleration in 12-month inflation. Up through September this cross-country trend was replicated in the Vancouver market, but in October this was no longer the case. In Montreal 12-month inflation has decelerated in 10 of the last 11 months, in Toronto in each of the last six months, in Winnipeg in each of the last four months. Twelve-month price changes continue to vary widely. In October the 12-month gain exceeded the national average by a wide margin in four metropolitan areas: Halifax (8.9%), Hamilton (7.2%), Toronto (6.4%) and Winnipeg (5.9%). In Montreal (3.6%) and Calgary (3.5%), it was close to the national average. In Quebec City and Edmonton the 12-month rise was 2.6% and in Ottawa-Gatineau it was 2.5%. Prices were down from a year earlier in Vancouver (−1.0%) and Victoria (−1.7%).

Teranet - National Bank National Composite House Price Index™



The composite index was down 0.2% from September. It was the third October monthly decline in 13 years of data, including 2008 when the country was on the verge of recession. Prices were down from the month before in seven of the 11 metropolitan markets surveyed. For Quebec City (−0.9%) and Victoria (−0.6%) it was a third straight monthly decline. Toronto was also down 0.6% on the month. For Ottawa-Gatineau (−0.4%) and Montreal (−0.3%) it was a second consecutive monthly drop. Prices were also down in Calgary (−0.2%) and Halifax (−0.1%) and flat in Winnipeg, even if the resale markets in these three regions are considered tight. Prices were up 0.1% in Vancouver, 0.3% in Edmonton and 0.4% in Hamilton.

Teranet - National Bank House Price Index™






Canadian home affordability rises

Royal Bank says the cost of home ownership became more affordable in the most recent quarter due to a modest decline in home prices and gains in Canadian household incomes.
RBC's affordability index for a detached bungalow stood at 42 per cent of income nationally in the second quarter.
That means an owner would need to spend 42 per cent of pre-tax annual income to pay for mortgage payments, utilities and property taxes - one percentage point lower than in the third quarter of 2011.
The index fell even more for two-storey homes, by 1.2 percentage points to 47.8 per cent and eased 0.6 percentage points to 28 per cent for condos.
The bank, which publishes the index on a quarterly basis, says ultra low interest rates have been the key factor in keeping affordability levels from reaching dangerous levels in recent years.
Despite the recent improvement in affordability, RBC said the amount of income to service home ownership costs continues to be higher than long-term averages.
RBC notes that Canada's housing market cooled further in the third quarter, partially because of the effects of a fourth round of rule changes to government-backed mortgage insurance.
The bank expects the negative effect of the changes on home sales will ease by the end of the year and that resale activity will stabilize next year.

2-year trend flat

The July-September quarter fully reversed the mild erosion in affordability that occurred during the first half of 2012, said RBC chief economist Craig Wright.
"The broad affordability picture has been somewhat stationary over the last two years, alternating between periods of improvement and deterioration, resulting in an affordability trend that is, on net, essentially flat," Wright said.
Wright expects the Bank of Canada to begin raising its overnight lending rate for banks -which affects bank's prime lending rates - from the current one per cent in the second half of next year, assuming the euro crisis remains in check and U.S fiscal issues are addressed.
"The cost of owning a home took a smaller bite out of household pocketbooks in the third quarter as home prices fell - most notably in the Vancouver area, though it remains the least affordable market in Canada by a wide margin," explained Wright.
The index in Vancouver stood at 83.2 per cent of income, followed by Toronto at 52.4 per cent, Montreal 40.2 per cent, Ottawa at 38.7 per cent, Calgary at 38.3 per cent and Edmonton at 31.1 per cent.

今天的话题:多伦多房产市场的现状和未来

今年听到最多的就是:多伦多房地产市场没有去年火热。大家都在问明年会怎样?以后又会怎样?

没有人能预知未来,那么让我们来看一下历史数据,由您自己来做出判断。

2011 年10月份售出房产7,425 间, 2012 年10月份售出6,896
2011 年前10个月售出房产77,603 间, 2012 年前10个月售出76,587
2011 年的平均房价是 $465,295, 2012 年截止到10月份平均房价是 $503,479

虽然相信目前的房地产市场是健康的,在短期的小幅回调以后价格仍将继续上涨,但是我的建议依然是“谨慎”。这是什么意思呢?目前的市场绝对不是投机或赌博的好时候。如果您是为了赌明年的今天房价一定会涨或者跌而购买或出售房产,那么请慎重。我们不说一年,就是在6个月内,也没有人知道价格会如何变化,因为价格受很多因素的影响,比如利率的变化或经济因素,政府政策影响,甚至气候等等,所有这些都在影响着房地产需求和价格。

如果您觉得在购房之后能够住上5年最好,至少3年完成一个投资循环,那现在可以说是一个好时候来购买房产。同时现在也适合换房,利率仍然保持在比较低的水平,目前市场的待售房很多,而买家相对比较少,很大机会能买到合心的房子。

长期以来媒体一直有涨派和跌派,大量的负面不安全因素报道,人心惶惶,还是让数据来陈述事实,大家自行判断:

1975年平均多伦多房价 $57,581
1985平均多伦多房价 $109,094
1995年平均多伦多房价 $203,028
2005年的平均多伦多房价 $335,907
2011年平均多伦多房价 $465,295

如果您有任何问题,请和我联系。

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November, 2012


多伦多地产局(TREB)昨日发表的最新统计数据显示,大多伦多地区在今年10月通过MLS共售出6,896间,与去年同期相比下降了7.1NaV
很多人打电话问我,不是房价小跌了吗,怎么还有升幅。大家要仔细解读,比去年同期升了,但比今年的最高点降了。房价的确跌了一些,但还没跌到去年的价格。

根据多伦多地产局发表的统计数据,多伦多地区10月出售2,730间房,平均房价则上涨至539,188元。而在去年10月,多伦多出售的房多达3,044间,平均房价为518,248元。

而从房屋类型来看,无论是独立屋、半独立屋、镇屋还是Condo,在今年10月的成交量均有所减少。比如,多伦多地区10月出售的独立屋共有931间,较去年同期减少了7NaV,攀升至779,484元。

又如,多伦多在今年10月出售的Condo共有1,141个,较去年同期下跌了14% ,均价降低为358,741元,跌幅为2%。(预料之中,手里有Condo的朋友们,现在不是卖房的好时机,有价无市已经很有一段时间了)

自从今年7月初收紧房屋贷款后,按揭期限缩短,每月还款额相应增加,导致部分家庭不得不押后买房计划。但是贷款利率还处于低点,由于经济一如既往的差,政府对利率的操控非常谨慎,大幅涨息的可能性不大。
移民政策经过前一段时间的收紧期,现在又放松了,批量进口移民又开始了,现在等待时间变短,政策更灵活多变,更针对本地劳工市场的需求。

另外还有一个不能忽视的因素,留学生毕业后移民政策也相应放宽了,从去年开始,将会有大批孩子毕业后留在加国成为“新”移民。这些学生很快将进入人生结婚生子买房立业的人生旅途中,所以将是未来买房市场的一股新生力量。
其实房价上涨除了最主要的供需关系,利息因素,还有其他的一些相关因素也起着重要作用。比如物价上涨也是一个不容忽视的因素,人力成本也上涨很多。现在建筑的豪宅价格成本价一般在$200/SQF,可2年前,普通豪宅的建筑成本是145/SQF(计算标准是建造独立两层)。建筑商成片开发的价格一般在$120/SQF左右,根据地域会有差别。这样算下来,开发商大面积开发时一栋3000呎的独立屋建筑成本也就不过是要36万左右,为什么算下来房价会那么贵呢?因为这只是建筑成本,还没有计算土地价格和政府的费用。土地价格在节节攀升,可这中间的政府收费也已经翻番。
416地区一个70万的房子,土地转让税要交2万多了。这也间接造成了905地区将会大涨。

这个月简单总结一下,House 市场比今年最高点差,但仍然不错,估价正确的房子都如期卖掉,抢offer情况依然不少。那些价格顶的过高的区域,走势缓慢,应该要等明年了。地产市场到今年年底之前,很难再有大动作了,想卖个好价钱的,还要看明年的走势了。但总是这样一个道理,低买低卖,高买高卖,除非在租房或者手里的房子不用卖。针对每个人的实际情况,好好规划自己的打算吧。

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September, 2012

9月份成交量5,879间房,目前为止,全年总交易量69,909,均价$499,090,比去年增长7.3% (去年同期均价$465,008)。剩下的三个月将完成今年全年交易量的20.5%, 今年很有可能会以88,000的销售量结尾。不包括resale重售屋,2012年已经卖出25,000个楼花,人们投资楼花虽然减热,但成交量还是很可观。

最近收紧的银行贷款,很大程度地打击了地产市场,影响了成交量和成交价,但据银行的贷款人员说,过一个阶段,银行应该会调整并放宽。虽然这样,但房价依然高于去年同期,包括各种类型的房价都高,即使condo都有平均8%的增幅。近些年来多伦多的房价每年都或多或少的挑战新高,确实升值比较稳定。

对比美国一再来多伦多开地产座谈的佛罗里达投资,我实地调研了一下,还是认为那里的地产投资环境不如多伦多。买佛州房子会面对几个问题,一:地税普遍较高,有些地方甚至会超过 房价的3%;二:因为是飓风多发地区,房屋保险较高,老一些的房子有可能没有公司接保;三:过度依赖旅游业,房屋出租基本上都是面向旅游者,不能保证长期稳定的收益。四:房屋维护。佛州气候湿热,四季都需要开空调保持温度湿度在一定范围内,如果长时间没有注意,房屋会受到损害。临海的房子还有海盐腐蚀以及白蚁的问题。找物业公司管理还有可能要面对除去支付 10% 租金以外杂七杂八的账单。五:加拿大人去美国买房比较难贷款。因为两国信用系统并不共享,所以一般只能找TD, RBC 这些在美国有分行的金融机构。贷款的手续费也比较高。

从投资角度讲,很多人认为,房价可以不涨,但他们求的是正现金流。可是加拿大人在美国的投资以现金支付为主,10多万的现金,对应着租金这样的现金流,不如在多伦多依靠20-25%的首付+租金+房产升值的回报更容易和可靠些。这里的一切我们都在掌控中,而远程操控并不是那么容易,还有那么多负面的因素。话题扯远了,我的意见就是,地产投资就是个game, 只要会玩,眼光准,哪里都可以玩的很好。不需要听忽悠去美国抄底,便宜的东西一定有便宜的道理。

回到多伦多的话题,今年到现在为止的总交易量是164,818,(69,909个seller, 69,909个buyer,25,000个楼花),地产协会注册经济36,000个,平均每个人4.6单交易,今年应该不是个丰收年。实际上每年基本都是23%(8,820)活跃的地产经纪完成全年77%的交易量,这些人平均每年交易20单以上。其他的经纪每人每年平均做1.4个交易。这就是解释了为什么每年那么多新面孔经济出现,但陆陆续续又都不见了。积累经验的过程很多时候是个痛苦的淘汰过程,但度过就好,有价值的经验就是财富。祝愿我们身边的每个人都能找到有经验的专业的地产经纪,协助客户找到最佳的投资点和投资方向。

现在看来大环境是还是买家的最好季节,卖家的恶劣时机,希望每个买家都能把握机会,买到称心如意的房子。

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August, 2012

多伦多地产市场8月的销售量是64,000, 只看单月销售量在地产局历史上的8月还是成绩不俗
的。
然而这个月有些坏消息,比如积压已久的中国移民被一刀切了,前两天的和伊朗断交,都令人
震惊。在当前的地产市场上,两大金主,分别是中国人和伊朗人。活跃在市场上的地产投资的
主流,这两大民族可以说是笑傲江湖。其他族裔,比如印度人,本地人,东欧人,意大利人都
没这两个族裔更实力强劲。至于会产生什么样的影响,我们还要继续观望。
进入夏季的这几个月积压了很多房子都没卖掉,会有一批房子直接转战租房市场。没有卖掉的
房子不要气馁,等市场好的时候可以卷土重来,咱们应该学会顺应市场。这个月租房市场特别
活跃,每天租房的showing 比每周卖房的showing还多,有的上租盘第一天就接offer,还有的
被抢offer。看到这么多人在你争我抢地租房子,很令人鼓舞,有钱一定要赶紧买投资房,赶紧
赚钱。地产投资是有学问的,我从来不建议炒短线,每个投资循环应该至少有3年-5年,这样
才能经得起市场可能的波动。特别有意思的一件事是,无论多伦多地产销售市场好坏,租赁市
场一直欣欣向荣,投资房的现金流几乎都是正向的,总是有那么多的人要租房子住。现在
downtown 很多地段, $2000-$2500能找到一个700尺左右的单元,都要看你够不够幸运。
这个月的确是个买的季节,市场上扛不住的屋主都在狂减价,太多大白菜了,我都觉得眼花缭
乱的,的确需要点定力。这个月市场也有一批大麻屋在抛盘,房价低于80万的大麻屋,如果利
润小于10万,千万不要去接,会发现劳心劳力最后还没挣钱。
其他因素,加拿大的经济还照旧;失业率还维持在可接受范围内;房贷利息依然在低点....这些
都是促进房产市场继续上扬的有利因素,再加上政府有力调控,市场跳水这类大动作比较没可
能。

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July, 2012


这个月有点晚了,一直在忙....
7月的销售量是7,570间房,截止7月底,2012年已经成交了58,050间房。预计今年会成交
92,500间房,直追2007年93,193历史最高年。
综合整个7月至8月,第一是销售量明显减低,第二是价格开始回落。6月底前卖掉房子的朋友
们,你们就开心地笑吧。因为之后的房子都卖的很艰难,滞留在市场上,是大多数房子的现状。
减价也不决定命运,因为屋主能减掉的实在有限。同样的房子两个月前卖掉的价格比现在的叫
价还高,屋主不理解为什么现在就不能卖到那个价钱了。着急卖的屋主会一降再降,力求脱手。
不着急卖的屋主或者收回盘,或者等到市场回升。
按往年惯例,7,8,9月都会比较平淡,三个月的销售量只占全年的25.28%, 而4,5,6三个
月的销售量占全年的31.57NaV, 9月减少7.94NaV
不要小看这些看似乏味的数字,指导着我们的买家和卖家选择合适的时机来买和卖。
目前看来,8月,9月依然是买房的好机会,但要抓紧时间了,如果没有意外,9月底市场就会
变热。利率依然没有升高,所以房价的大变化,比如大跌,发生的可能性几乎没有。当欧洲继
续着他们的经济困境的同时,加拿大多伦多依然是个投资安全的港湾。
在孩子大学开学前,需要在学校附近租或买condo的父母,现在正是好时机去谈个好价钱。
Have a great August, and if you or a friend are talking real estate, give me a call, I would love to share
my knowledge and experience with you. (I also love your referrals!)

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June, 2012


6月份最大的消息莫过于财政部长Jim Flaherty发布的贷款规则改变, 下面是归纳的几条要点:
– 最长还款期由30年减少至25年
– 房屋再抵押贷款的最高额度由房屋价值的85NaV
– 降低了最大债务总额比率,将最高GDS比率设为39NaV。这两个比
率标准已经用于贷款和贷款保险公司,以评估借款人的还款能力。这条比较难理解,所以多做些
注释:【设置GDS限制及降低TDS比率将有助于防止加拿大家庭债务的过度扩张,减少易受经
济冲击的家庭的数量,或利率上涨带来的压力。A. GDS比率是家庭支出(如贷款月供,房产税,
暖气费用)与家庭收入的百分比。TDS 比率是家庭支出和所有其他债务(如信用卡和车贷)与
家庭收入的百分比。】
– 此次发布的措施将只对房价低于100万加币的房屋提供政府担保的高借贷率贷款保险。超过100
万加币的房屋,借款人必须提供不少于房价20NaV以下的。】
Mr.Flaherty 认为你们在地产投资中应该态度谨慎,另外市场也需要冷却。 他认为当前举措只会
影响一小部分人,应该少于市场投资者(包括新置业者)的5% 。 我个人认为,对中国人投资
者群的影响是小于1%的。在通告中,有一句话很有意思,The measures will reinforce the
importance of borrowing responsibly and using home ownership as a savings vehicle.【这些措施将强
化借贷的重要性以及用房屋所有权作为财富积累】。
当然也会对当前市场有一些影响,将一部分不合格的买家挤出投资市场,迫使他们转入租房市
场,因此将会给租房市场带来看得见的压力。如果您现在手里有租赁物业,那么恭喜您,这是
个好消息。换房和准备投资的各位客户,抓紧时间,今年的小跌已经迅速拉开战幕了,预测会
在9月中结束。
截止到2012年6月底,多伦多地产局通告9,422单成交,今年已经成交50,778单,目前的均价
是505,366。参照GTA地区人均工资和家庭支出比是不到35%,低于Mr. Flaherty的上限39%。
房价还是在可负担得起的良性范围内。
现在进入今年的最佳购买时段,市场开始调整,房价有些小跌,现在大部分买家都暂停看房,
去享受夏天了,就意味着房价好,竞争少。要买房的客户,一定要抓紧时间,7月8月将会给
你带来莫大的益处,每少花1万块钱买房,就意味着将来多赚一万块。当前的市场,能够坐下
来,踏踏实实还个价的机会还是很难得的。

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May, 2012


5月份的地产市场非常强劲。
正如预期,截止5月底,整个2012年的春季通过Toronto MLS系统售出10,850间房---和去
年同期的9,766间成交量相比,增长率是11NaV, 有19,177间房在放盘。房子多了,选择性自然就多了,但
是由于需求的强劲,你看着好的,别人也看着好,所以还是一房难求。现在价格进入今年的新
高时段,市场将在6月开始变慢,因为市场需要时间来消化这个今年的“新高”。对于所有还
有房子在手的屋主来说,是件好事,目前市场还在缓慢稳定的增长,没有什么不好的迹象。但
对于Condo的屋主来说,当前Condo市场逆转,现在出盘情况不好,上市时间长,即便传统的
畅销地铁附近,也比往年同期销售的时间长很多。还有就是提醒一些大户型客户注意,管理费
一般在700以上的,即便管理费全包,卖房也会稍微困难一些。至少目前看来,投资无管理费
的freehold还是更稳妥。
接下来的6月,7月,8月,按照往年的惯例,基本进入淡季,很多人都出去度假了。市场上放
盘量相比来势汹汹的春季会少一些,放盘的时间会相对长一些。对于买家来说,其实是个黄金
时段,虽然出盘量少了,少了一些选择,可同样这个季节也分流了很大一部分买房的人,市场
上竞争对手也少了很多。而且由于处在市场消化期,通常屋主对售出价格也不再那么执着了,
所以反而还是好买一些了。
6月,7月,8月对于卖家来说,是个尤其需要听取专业意见,接受专业帮助的季节,房子自己
不会自己把自己卖掉,需要很多的工作和努力,完整的市场定位,推广,进一步的装修改进,
内部装饰...etc. 还是那句话,机会永远留给准备好的人,准备的越充分,可能遇到的麻烦就越少。
If you have been considering purchasing or know of someone who is considering, July/August will be a
great time to do so. A house does not sell itself, and the summer months are when you need a
committed marketing expert to help you get the results you want! So if you know of someone who has
been trying to sell their home without success, please make sure you have them give me a call because
I would love to help. I am never too busy for your referrals!

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April, 2012

最近地产市场上发生了太多的疯狂故事,成交价高于叫价,众多offer抢,新楼花一夜抢光......
大家都在迷惑或担心未来的地产市场走向,一些人主涨,一些人主跌。观察市场,目前一切都
还在良性循环内, resale市场,投资房的比例远远小于自住房,市场跌的可能极小。
我们很幸运这里是加拿大,这个世界如此动荡,叙利亚,非洲,亚洲,欧洲的经济困境,加拿
大做为避免战争,饥荒,宗教迫害的安全避难所,咱们的大门向新移民敞开着,每年30万的新
移民涌入加国,其中的绝大多数定居在安大略省。那些有钱,愿意投资地产,商业的移民是加
拿大移民局首选,这样的刺激下,加拿大的房地产市场必然处在大量的需求中,相比前几代移
民都在租房子,现在的移民的经济实力高了很多,很多人一登陆就买房子。
另外当前加拿大经济还不错,这个月失业率又降低了(也许下个月又升高了),并且就业机会也
还很多,多伦多和大多地区人口的增长,都需要扩大服务业,餐馆,商店来满足新的要求。
(生活在大都市,繁荣的代价就是总要被迫各方面跟着一起膨胀。)
当咱们谈论房地产市场的时候,怎么能忽略贷款利息,我们依然处在史上最低息的时代(没买
房的,要有忧患意识,赶紧去银行锁定利率,很难说,哪天就不低息了,利息提起来也快的
很),现在供房子是最实惠的时候。
咱们谈了demand (需求)后,再来看看Supply(供给)。现在进口移民的速度已经超过了当
前的建筑速度。从70年代后,就没怎么大兴土木兴建出租公寓。很多house 和condo被用来当
成投资房,出租房。买自住房的,买投资房的就这样混战着,抢着... GTA地区开发限制在南面
的湖,和北面的oak ridges marine之间,能开发的土地其实有限。
市场会永远这样吗,当然不会,只要以上的任何一个因素变化了,市场就会跟着变化。当贷款
利息上升,当移民速度减慢,或者,或者,如果大家都能未卜先知,现在早就都发达了。地产
上升总是个好事,想想等咱们将来退休了,房子卖掉了是多大一笔养老金(事实上这也是80%
的加拿大的人养老金的主要来源)。当今社会,人口总是要增长,人们总是要找个地方去住,
这样想想,有房的人总是不心慌了。
现在多伦多地产总局注册经纪有3万4千个,随着地产市场的加热,会有更多的人进入地产行
业。去年,大概2万6千个经纪一年的成交量少于8个,在2011年,有7000个经纪的全年没做
一单。找到真正专业信任的地产经纪引领着大众去投资是个严峻的任务,希望你们每个人都找
到了适合自己的经纪。(我由衷高兴和感谢成为了你们的经纪)有什么问题可以随时来咨询我。

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March, 2012

多伦多2月的地产市场,两个字来形容,就是“疯狂”,到处都在抢offer, 出来一间,哄抢一
间,可谓一房难求。主要原因是因为当前市场上出盘量太少,买家可选余地小,所以造成了都
在拼命加价。截止到2月底参照多伦多地产局最新公布的数据,多伦多的房子二月份的均价已
经飙升到$502,508,首次突破50万大关。(均价,囊括整个GTA地区)
但是,这只是一个月的行情,一年才刚刚开始,而且这个月的情况也非常不同寻常。虽然市场
应该还会火热,房价也还是要上扬,但是上扬的脚步不可能永远保持2月份的速递。随着春天
的到来,越来越多的房子涌向市场,当前的买家压力会得到部分缓解。
另外TD和CIBC刚刚开始的限贷,会很大程度地稳定地产市场不要变成迅速吹起的泡沫。
2月份总共成交7,032间屋,比去年同期(Feb/2011)增长11%。综合一月份和二月份两个月的平
均价,GTA地区是$487,254。
虽然房子越来越贵,但一个事实就是目前的房价还是affordable,也就是负担得起的程度,还没
有太多地超过人们的购买能力。在二分月成交的7,032间房中:
4,629 or 66% 低于50万
3,274 or 47% 低于40万
1,594 or 23% 低于30万
Only 407, or 6% 超过100万
银行的低利息,是目前房价还负担得起的最大保证,这显然是政府行为。
相对于温哥华市场,多伦多地产明显价格更合理,再加上低息,目前投资地产还是比较稳妥的
选择。应该是没有入场赶紧入场,已经入场的,应该研究投资房。只要移民政策不变,不断输
送移民进入大城市,地产市场就会繁荣。
特别要提醒的就是上面提到的银行限制贷款,半年内可能要买房的朋友要抓紧时间去不限贷的
银行做贷款预批,因为很有可能还没有开始限贷的那几家银行会不会步TD 和 CIBC 的后尘。

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